La méthode
Un prix de marché n’a de valeur que si l’on sait d’où il vient. Voici, sans jargon inutile, comment chaque chiffre de Cluster Immo est produit — et ce qu’il ne prétend pas être.
Prix acté contre prix affiché, et la calibration
DVF publie les prix actés : ce qui a réellement été payé. Les annonces affichent des prix demandés, presque toujours supérieurs. Comparer directement les deux introduit un biais systématique qui classerait la plupart des biens en mauvaise affaire.
Nous maintenons donc une table de calibration par couple (commune, type de bien) : le rapport entre prix acté et dernier prix affiché, mesuré en rapprochant les annonces disparues des mutations DVF publiées six à douze mois plus tard (même parcelle, même surface, fenêtre temporelle cohérente). Tant qu’un couple compte moins de trente rapprochements, une valeur par défaut est utilisée et l’estimation est marquée calibration par défaut : vous le voyez sur la fiche du bien, et le rapport le rappelle.
Le prix de marché affiché est exprimé en base « prix affiché » (base actée ÷ facteur de calibration), directement comparable au prix de l’annonce. La base actée reste consultable pour l’audit.
Comparables et écart absolu médian
Pour chaque bien, les ventes comparables sont sélectionnées dans cet ordre :
- Ventes uniquement : ni adjudications, ni échanges, ni expropriations, ni ventes en l’état futur d’achèvement.
- Mutations mono-local d’habitation du même type (maison ou appartement). Une mutation qui couvre plusieurs lots donnerait un prix au mètre carré aberrant.
- Surface à ±25 % de la surface cible.
- Vingt-quatre derniers mois, étendus à trente-six s’il manque de ventes.
- Rayon de 800 m, élargi par paliers (1,5 km, 3 km, commune entière) s’il manque de ventes. Le rayon retenu élargit l’intervalle de confiance, tout comme le franchissement d’un quartier IRIS.
- Élimination des valeurs aberrantes de €/m² par écart absolu médian (MAD, seuil 3), plus robuste que l’écart-type face aux mutations atypiques.
Le prix au mètre carré retenu est la médiane pondérée des comparables : poids décroissant avec la distance, l’ancienneté et l’écart de surface. Chaque comparable est d’abord ramené à la date du jour par un indice de prix, car DVF a environ six mois de retard. Des ajustements hédoniques documentés (étage et ascenseur, DPE, état, extérieur, stationnement, cave) s’appliquent ensuite, chacun enregistré avec l’estimation.
En dessous de 10 comparables valides, aucun score : mieux vaut ne rien afficher qu’afficher une très bonne affaire fausse.
La décote, toujours expliquée
Une décote de 20 % a presque toujours une cause : DPE F ou G, travaux lourds, bien occupé, indivision, servitude, nue-propriété, viager, rez-de-chaussée sur rue, nuisance, risque naturel. Toute annonce classée très bonne ou bonne affaire est donc accompagnée de la liste des facteurs de décote identifiés. Les situations structurelles (occupé, viager, indivision, nue-propriété) ne sont pas de simples coefficients : ce sont des facteurs explicites, portés jusqu’au rapport.
Si le moteur ne trouve aucun facteur, l’annonce porte la mention « Décote inexpliquée — à vérifier avant toute visite ». Ce n’est pas une opportunité confirmée, c’est une anomalie.
Auditabilité
Chaque valorisation enregistre les identifiants des mutations DVF utilisées, leur poids, les coefficients appliqués, le rayon et la fenêtre temporelle retenus, la calibration et la version du moteur. Sur la fiche d’un bien, vous consultez ces ventes une à une, sur une carte et dans un tableau. Une estimation non traçable est inutilisable pour négocier ; la nôtre se vérifie.
Ce que fait, et ne fait pas, l’IA
Un modèle de langage transforme le texte et les photos d’une annonce en attributs vérifiables (étage, DPE, état, extérieur, indices de travaux…) avec un indice de confiance et l’extrait source. Toute valeur indéterminable est laissée vide : il lui est interdit d’inventer. Après le calcul, il rédige le rapport — synthèse, forces et faiblesses, points de négociation appuyés sur des faits — sans jamais recalculer ni contredire le prix.
Questions fréquentes
Le prix de marché est-il calculé par une intelligence artificielle ?
Non. Le prix de marché sort exclusivement d’un moteur statistique alimenté par les ventes DVF. Un modèle de langage n’émet, ne suggère ni n’ajuste jamais une valeur en euros ; il sert uniquement à lire les annonces (extraire l’étage, le DPE, l’état…) et à rédiger le rapport une fois le chiffre calculé.
Pourquoi corriger les prix DVF avant de les comparer aux annonces ?
DVF contient des prix de vente actés, les annonces des prix affichés, structurellement supérieurs. Sans correction, presque tout serait classé mauvaise affaire. Un facteur de calibration par commune et type de bien, mesuré sur les annonces disparues rapprochées de leur mutation, ramène les deux sur la même base.
Que se passe-t-il quand il y a peu de ventes comparables ?
Dès une vente comparable valide, nous estimons un prix, assorti d’un score de confiance : plus les comparables sont nombreux et proches, plus la confiance est élevée (pleine à partir de 10). Sans aucune vente comparable, aucun score n’est produit : mention « Pas assez de ventes comparables ».