Toutes les annonces immobilières. Un seul endroit.
Cluster Immo relit en continu les portails, les sites d’agences et les annonces de particuliers de votre secteur, fusionne les doublons et suit l’historique de prix de chaque bien. Une seule liste à parcourir, au lieu de dix onglets à comparer.
Comment ça marche
Tout est réuni
Commune ou rayon autour d’un point. Chaque source du secteur est relue régulièrement : portails nationaux, sites d’agences, annonces de particuliers, ventes notariales.
Les doublons disparaissent
Un bien diffusé sur trois plateformes n’occupe qu’une carte, qui porte ses trois provenances. Le prix d’origine, les baisses successives et la durée en ligne restent attachés au bien, pas à l’annonce.
Le prix de marché est là quand vous le voulez
Sur n’importe quel bien, l’audit compare le prix affiché au prix de marché calculé sur les ventes réelles (DVF), et vous montre les ventes qui fondent l’estimation. Un moteur statistique, pas un modèle de langage.
Ce que l’agrégation change
Chercher un bien, aujourd’hui, c’est tenir dix onglets ouverts et reconnaître à l’œil qu’une annonce en croise une autre. Le même appartement change de photo, de surface annoncée et parfois de prix selon le portail : impossible de savoir depuis quand il est en vente, ni s’il a déjà baissé.
En réunissant tout au même endroit, deux informations apparaissent, qu’aucun portail n’affiche seul : depuis combien de temps un bien est en ligne, et de combien son prix a baissé. Ce sont les deux meilleurs signaux de négociabilité, et ils ne sont visibles que d’un point de vue d’ensemble.
Le prix de marché, sur les ventes réelles
La base « Demandes de valeurs foncières » publie les prix réellement actés chez le notaire : date, valeur, surface, type de bien, parcelle. C’est la seule source qui dise ce que les biens se sont vendus, pas ce que les vendeurs espèrent.
Les annonces, elles, affichent des prix structurellement supérieurs aux prix finaux. Comparer les deux sans correction placerait presque tout au-dessus du marché. Nous appliquons une calibration explicite, mesurée par commune et par type de bien, et nous vous disons quand elle repose encore sur la valeur par défaut.
Nos limites, dites franchement
- Aucun prix ne sort d’une IA. Le chiffre est produit par un moteur statistique sur des comparables DVF. Le rôle des modèles de langage se limite à lire une annonce et à rédiger un rapport après que le chiffre a été calculé ailleurs.
- La confiance est affichée, pas cachée. Chaque estimation porte un score de confiance : à partir d’une seule vente comparable nous estimons un prix, mais la confiance reste faible et croît avec le nombre de comparables (pleine dès 10 ventes proches). Sans aucune vente comparable, aucune classification : mention « Pas assez de ventes comparables ».
- DVF ne couvre pas tout. Alsace-Moselle et Mayotte relèvent du livre foncier : nous affichons « Zone non couverte » plutôt qu’une estimation sur du vide.
- DVF a environ six mois de retard. Un indice de prix ramène chaque comparable à la date du jour ; l’intervalle de confiance s’élargit quand nous devons chercher plus loin ou plus ancien.
- Un prix bas a presque toujours une raison. DPE F ou G, travaux, bien occupé, indivision, viager, nuisance… Si nous n’en trouvons aucune, nous le signalons comme une anomalie à vérifier, pas comme une opportunité.